baifernha

News

อสังหาฯ รายใหญ่โหมลงทุนสวนทางรายเล็ก หลังพบดัชนีเชื่อมั่นยังต่ำ สะท้อนปี 65 ตลาดขับเคลื่อนโดย Listed

ท่ามกลางภาวะกดดันจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจและเงินเฟ้อ ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและส่งผลต่อความกังวลด้านรายได้ รวมถึงความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยในปัจจุบัน ปัจจัยดังกล่าวมีผลต่อมุมมองในการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและขนาดเล็กที่มีสภาพคล่องทางการเงินจำกัด ส่งผลให้ตั้งแต่ต้นปี 2565 ที่ผ่านมา มีหลายบริษัทยังชะลอการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ และพยายามระบายสต๊อกสินค้าในมือออกไป

ปัจจัยดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าความเชื่อมั่นต่อสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ของผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็กส่วนใหญ่ยังไม่มั่นใจต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ แม้ว่าหน่วยงานรัฐและเอกชน รวมไปถึงศูนย์วิจัยของสถาบันการเงินที่คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาฯ จะฟื้นตัวในช่วงปลายปีนี้ ทั้งนี้ ความเชื่อมั่นของบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางและขนาดเล็กสะท้อนให้เห็นว่าความระมัดระวังในการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ยังอยู่ในระดับสูง

ขณะที่มุมมองของบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ โดยเฉพาะบริษัทที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) ซึ่งมีข้อได้เปรียบบริษัทด้านแหล่งเงินกู้ที่มีต้นทุนต่ำกว่า มีสภาพคล่องการเงินที่ดีกว่าบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ กลับมีมุมมองที่แตกต่างกันโดย บริษัทในตลาดหลักทรัพย์มองว่าตลาดอสังหาฯ ในปัจจุบันฟื้นตัวและเริ่มกลับมาขยายตัวบ้างแล้ว ทำให้บริษัทขนาดใหญ่มีความเชื่อมั่นต่อตลาดที่มากกว่ารายเล็ก ทำให้บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่มีการลงทุนเว็บหวยออนไลน์เปิดตัวโครงการใหม่ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา

ทั้งนี้ แนวโน้มความเชื่อมั่นของบริษัทอสังหาฯ ที่มีต่อตลาดในปีนี้เริ่มขยับตัวดีขึ้นจากปีก่อนหน้า แม้จะอยู่ท่ามกลางปัจจัยลบรอบด้าน โดยดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ปริมณฑลในไตรมาส 3 ปี 2565 ซึ่งจัดทำโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่า ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ เริ่มมีความเชื่อมั่นเพิ่มสูงขึ้น เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2565 ซึ่งเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากไตรมาส 2 ปี 2565 เกือบทุกด้าน แต่กระนั้นยังพบว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังคงมีความกังวลเกี่ยวกับต้นทุนการประกอบธุรกิจที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

 

โดยในไตรมาสที่ 3/2565 นี้ค่าดัชนีความเชื่อม่านของบริษัทอสังหาฯ ปรับตัวขึ้นมาอยู่ที่ 51.8 (ค่ากลางเท่ากับ 50) เพิ่มขึ้นจาก 49.8 ในไตรมาส 2/2565 และเพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่มีค่าดัชนี 47.1 การปรับตัวสูงขึ้นของดัชนีความเชื่อมั่นในไตรมาส 3/2565 สะท้อนให้เห็นว่าความเชื่อมั่นต่อธุรกิจอสังหาฯ ของบรัทอสังหาฯ มีทิศทางดีขึ้นต่อเนื่องมา 2 ไตรมาสแล้วหลังจากที่ปรับในไตรมาส 1/2565 ค่าดัชนีปรับตัวลดลงค่อนข้างแรงจากความกังวลผลกระทบจากสงครามระหว่างประเทศรัสเซียกับยูคเครน

ทั้งนี้ ความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันของทั้งกลุ่มบริษัทอสังหาฯ ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ (Listed) และบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ (Non-listed Companies) มีการปรับตัวดีขึ้นในไตรมาส 3 นี้เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2565 โดยพบว่ากลุ่ม Listed Companies มีระดับความเชื่อมั่นที่สูงและปรับตัวในระดับที่สูงกว่ากลุ่ม Non-listed Companies อย่างชัดเจน โดยพบว่ากลุ่ม Listed Companies มีค่าดัชนีปรับขึ้น 3.1 จุด จาก 54.9 เป็น 58.0 ขณะที่กลุ่ม Non-listed Companies มีค่าดัชนีปรับขึ้นเพียง 0.4 จุด จาก 42.2 เป็น 42.6 และอยู่ที่ระดับ 42.2 ซึ่งยังคงต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 และเป็นการต่ำกว่าระดับ 50.0 ต่อเนื่องกันมา 14 ไตรมาสแล้ว ซึ่งเห็นว่ากลุ่ม Non-listed Companies ยังคงมีความกังวลในการดำเนินธุรกิจมากกว่ากลุ่ม Listed Companies

สังเกตได้จากจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทอสังหาฯ กลุ่ม Listed Companies ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2/2565 ที่ผ่านมา ซึ่งปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นนี้สะท้อนให้เห็นว่า ณ ปัจจุบันการขยายตัวหรือฟื้นตัวของตลาดในปีนี้มีกลุ่มบริษัท Listed Companies เป็นผู้ขับเคลื่อนหลักในขณะที่กลุ่มบริษัท Non -Listed Companies ยังชะลอการลงทุนโครงการใหม่เพราะต้องระมัดระวังเรื่องสภาพคล่องทางการเงิน แต่กลับเน้นการระบายสต๊อกเก่า ส่วนบริษัทที่มีการลงทุนจะเน้นการเปิดโครงการแนวราบขนาดเล็กซึ่งมีรอบการขายสั้น และสามารถปิดการขายโครงการได้เร็ว

การปรับตัวดีขึ้นของดัชนีความเชื่อมั่นในไตรมาส 3/2565 นี้มีปัจจัยมาจากภาวะของการฟื้นตัวของเศรษฐกิจจากการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาดของโควิด-19 และมาตรการสนับสนุนเพื่อช่วยกระตุ้นการท่องเที่ยวในประเทศของรัฐบาลซึ่งทำให้นักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในประเทศเพิ่มขึ้นอย่างมาก ซึ่งเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญต่อธุรกิจอสังหาฯ และทำให้ผู้ประกอบการเชื่อว่าน่าจะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้เกิดกำลังซื้อใหม่เพิ่มขึ้นจากภาคธุรกิจบริการที่ฟื้นตัวจากมาตรการดังกล่าว

 

สำหรับมาตรการส่งเสริมการท่องเที่ยวซึ่งที่ประชุมคณะกรรมการบริหารสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 มีมติเห็นชอบให้ขยายระยะเวลาการพำนักของผู้เดินทางเข้าราชอาณาจักรเพื่อกระตุ้นให้เกิดการเดินทาง และเพิ่มค่าใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวดังนี้ 1.ขยายระยะเวลาพำนักสำหรับผู้ได้รับการยกเว้นการตรวจลงตราในการเข้าประเทศ (ผ.30) ทั้งที่ไทยให้แต่ฝ่ายเดียวและที่มีความตกลงระหว่างกันจากไม่เกิน 30 วัน เป็นไม่เกิน 45วัน (ผ.45) 2.ขยายระยะเวลาพำนักสำหรับผู้ได้รับ Visa on Arrival จากไม่เกิน 15 วัน เป็นไม่เกิน 30.วันโดยให้มีผลตั้งแต่ 1ตุลาคม 2565-31 มีนาคม 2566

มาตรการดังกล่าวส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศไทยในปี 2565 นี้ ณ ปัจจุบันมีตัวเลขกว่า 9 ล้านคนแล้ว ซึ่งตัวเลขดังกล่าวนับเป็นสัญญาณเชิงบวกที่สะท้อนการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องของภาคการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจไทย ซึ่งถือว่าเป็นผลสืบเนื่องจากการผ่อนคลายมาตรการเดินทางเข้าประเทศอย่างต่อเนื่องทั้งนี้ มาตรการดังกล่าวเริ่มส่งผลบวกมากขึ้นต่อตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในช่วงที่ค่าเงินบาทอ่อนตัวซึ่งมีผลให้นักท่องเที่ยวต่างชาติที่ซื้อห้องชุดในช่วง 2 ปีก่อนหน้านี้เดินทางเข้ามารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ตามกำหนด สังเกตได้จากก่อนปิดไตรมาสที่ 3/2565 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติมีจำนวนเพิ่มสูงขึ้นจากปีก่อนอย่างชัดเจน

อย่างไรก็ตาม ในไตรมาส 3/2565 ที่ผ่านมาภาคธุรกิจอสังหาฯ ยังต้องเผชิญกับปัจจัยลบที่สร้างความกังวลให้ผู้ประกอบการ เช่น สถานการณ์ราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น ภาวะเงินเฟ้อ และทิศทางการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยซึ่งสะท้อนให้เห็นชัดเจนในผู้ประกอบการทั้งกลุ่ม Listed Companies และ Non-listed Companies มีความกังวลต่อต้นทุนประกอบการที่อยู่ในระดับเพียง 28.6 ทั้งนี้ กลุ่ม Non-listed Companies ยังมีความเชื่อมั่นต่ำเพิ่มเติมในด้านผลประกอบการยอดขายการเปิดโครงการใหม่และการจ้างงาน

สำหรับทิศทางการปรับตัวขึ้นของต้นทุนการก่อสร้างอสังหาฯ นั้นมีสัญญาณที่ชัดเจนตั้งแต่ปลายปี 2564 และทวีความรุนแรงมากขึ้นในช่วงไตรมาส 2/2565 ซึ่งจากรายงานค่าดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านในไตรมาส 3/2565 พบว่าราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานไตรมาส 3/2565 ปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง สังเกตได้จากการผลักต้นทุนการก่อสร้างบ้านของบริษัทอสังหาฯ ไปใส่ไว้นราคาบ้านต้นทุนบ้านใหม่

 

โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ภาพรวมของราคาค่าก่อสร้างบ้านในปี 2565 ยังปรับขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 1/2565 ถึงไตรมาส 3/2565 โดยดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน ไตรมาส 3 ปี 2565 ปรับตัวขึ้นมาอยู่ที่ 132.2 จุด สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน 6.2% เป็นอัตราการเปลี่ยนแปลงที่เพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบ 19 ไตรมาส ซึ่งเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน ที่เป็นทั้งต้นทุนการผลิตและต้นทุนในการขนส่ง ทำให้แนวโน้มราคาค่าก่อสร้างบ้านยังปรับขึ้นแบบชะลอตัวลง ซึ่งการที่ทิศทางการปรับตัวของราคาวัสดุก่อสร้างลดลง สืบเนื่องจากอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาก่อสร้างเมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2565 ลดลงมาอย่างต่อเนื่องโดยขยับลงมา 0.8% ในไตรมาส 3 จาก 3.9% และ 1.1% ในไตรมาส 1 และ 2 ที่ผ่านมา

ทั้งนี้ หากวิเคราะห์ถึงองค์ประกอบที่สำคัญของการปรับเพิ่มของดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานในไตรมาส 3 ปี 65 พบว่า มีการปรับราคาค่าก่อสร้างในเกือบทุกหมวดเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยในหมวดงานออกแบบก่อสร้างและงานระบบมีการปรับเพิ่มในงานวิศวกรรมโครงสร้างจากปีก่อนสูงถึง 8.0% ส่วนหมวดวัสดุก่อสร้างมีการปรับเพิ่มจากปีก่อนมากสุดในหมวดย่อยสุขภัณฑ์ 13.2% เหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก 11.5% และไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ 9.5% นอกจากนี้ ยังมีการปรับขึ้นค่าก่อสร้างบ้านในหมวดแรงงานจากปีก่อนอีก 5.6% ทั้งนี้ พบว่ามีเฉพาะราคาของกระเบื้องที่มีการลดลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนเล็กน้อยที่ 3.2%

จากการวิเคราะห์ถึงองค์ประกอบที่ทำให้ราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานเพิ่มขึ้นยังคงมีปัจจัยสำคัญจากการที่ราคาวัสดุก่อสร้างส่วนใหญ่ยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่มีทิศทางคงที่หรือปรับลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ในไตรมาส 4/65 ยังคงมีความเสี่ยงจากราคาน้ำมันที่อาจปรับตัวสูงขึ้นจากสงคราม และอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นที่จะส่งผลต่อต้นทุนการดำเนินการของผู้ผลิตและผู้รับเหมาก่อสร้าง

อย่างไรก็ตาม เมื่อกล่าวถึงระดับของความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑลในช่วง 6 เดือนข้างหน้า พบว่าระดับความเชื่อมั่นของบริษัทอสังหาฯ ที่มีต่อตลาดรวมอสังหาฯ มีการปรับตัวเพิ่มจากไตรมาส 2/2565 ประมาณ 1.3 จุด ซึ่งขยับขึ้นมาอยู่ที่ 57.9 โดยมีความเชื่อมั่นสูงกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 ในเกือบทุกด้าน ยกเว้นเรื่องต้นทุนการประกอบการในการดำเนินธุรกิจในช่วงเวลา 6 เดือนข้างหน้า

โดยบริษัทอสังหาฯ ในกลุ่ม Listed Companies มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้าเท่ากับ 61.8 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน 0.2 จุด ได้สะท้อนให้เห็นว่าบริษัทอสังหาฯ มีความเชื่อมั่นในการดำเนินธุรกิจที่อยู่อาศัยค่อนข้างดี และเป็นบวกอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ผู้ประกอบการกลุ่ม Non-listed Companies มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้าเท่ากับ 52.1 ซึ่งกลับมาสูงกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 และเพิ่มสูงกว่าไตรมาส 2/2565 ซึ่งอยู่ที่ระดับ 49.1 สะท้อนให้เห็นว่าในช่วงไตรมาสที่ 1-2/2566 แนวโน้มที่บริษัทอสังหาฯ กลุ่ม Non-listed Companies จะเริ่มกลับมาขยายการลงทุนจะมีความชัดเจนมากขึ้น ซึ่งเป็นสัญาณที่สะท้อนได้เป็นอย่างดีว่าในปี 2566 ตลาดอสังหาฯ จะกลับมาฟื้นตัว และขยายตัวในช่วงปลายไตรมาส 1 ต่อเนื่องไตรมาสที่ 2/2566

 

“แม้ว่าทั้ง 2 กลุ่มยังคงกังวลปัญหาต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่สูงขึ้นทำให้ความเชื่อมั่นยังอยู่ใน ระดับค่อนข้างต่ำซึ่งมีปัจจัยมาจากภาวะทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน และค่าโสหุ้ยในการประกอบธุรกิจที่ยังคงมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นในอีก 6 เดือนข้างหน้าก็ตาม แต่ทิศทางความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการโดยรวมยังปรับตัวดีขึ้น”

อนึ่ง ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการอสังหาฯ รายเล็กที่ยังอยู่ในระดับต่ำทำให้การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ในกลุ่มบริษัท Non-listed Companies มีจำนวนน้อยลง ขณะที่กลุ่มบริษัท listed Companies มีการขยายการลงทุนมาตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมายิ่งเป็นการตอกย้ำว่าจากนี้ไปการขับเคลื่อนตลาดจะมาจากบริษัท listed Companies เป็นหลัก ซึ่งนั่นจะทำให้ส่วนแบ่งการตลาดของบริษัทอสังหาฯ รายกลาง-เล็กลดน้อยลงไปเรื่อยๆ ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกับตลาดอสังหาฯ โลกโดยปัจจุบันบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่กินแชร์ตลาดอยู่ 70-80% หากดสถานการณ์ยังเป็นเช่นนี้คาดว่าในอนาคตอันใกล้นี้บริษัทอสังหาฯ ขนาดกลาง-เล็ก Non-listed Companies จะมีส่วนแบ่งการตลาดน้อยกว่า 20% ในระยะอันใกล้นี้

You may also like...